东莞楼市回暖背后:竞争加剧 外来房企重仓

浏览次数: 作者: 来源:时代周报蔡颖 日期:2019-05-29

    4月伊始,东莞(楼盘)土地市场的火爆行情成为业界关注的焦点。仅在一个月内,就有四宗地块被房企提前十余天锁定,竞得者中既有已在东莞落子的保利、融创,也有初来乍到的新进者鹏瑞和首创。

  但时间回到2018年,东莞土地市场遇冷,商住地终止、流拍地块共9宗,占全年挂牌的26%,创近6年新高。

  “大湾区始终是一块不能缺失的市场,最看好的深圳(楼盘)、广州(楼盘)竞争激烈,土拍门槛高拿,而位于二者中间的东莞区位优势出色,定不能错过。”一名前十房企华南公司的营销负责人向时代周报记者表达了对东莞市场的重视。

  东莞土地市场火热

  4月17日,中海地产以14.38亿元、75.79%的高溢价率力压近30家房企成功夺得万江地块,由此拉开了东莞这波土地热潮的序幕。

  此后,保利、时代、融创等主流房企均相继进入东莞拿地,而地块提前锁定、秒杀情况更是频繁上演。

  4月23日,东莞万江地块在进入挂牌出让时间仅3分钟,便被竞价者以“最高限价30亿+自持面积100%(商业)”封顶锁定,此地在5月7日揭晓该竞价者为保利。

  六天后, 4月29日,沙田地块在东莞市公共资源交易中心出让,经过6家房企27轮的激烈竞拍之后,被298的神秘买家 “以 10.23亿+11138㎡无偿配建+ 自持商业40年”,提前17天锁定该宗地块。

  5月16日,备受关注的东莞沙田地块竞得者的身份揭晓,为东莞市融创房地产开发有限公司。

  就在一周后,4月29日,东莞市望牛墩一宗商住地块同样开始接受报价,最终被98号竞拍者以“最高限价9.47亿元+自持年限40年的条件”锁定该地块。整个过程仅24秒,再一次刷新东莞土拍史上最快成交历史纪录。

  5月22日,望牛墩地块公布竞得企业,为初次入莞的首创置业。

  5月14日,深圳市深恒达投资发展有限公司以23.6亿元和自持面积100%的封顶条件提前锁定地块,在8分钟的时间内拿下东莞南城雅园9万平方米商住地,成为一个月内东莞第四宗被房企以最高限价提前数天锁定的地块。

  土拍市场的热情仍在延续。5月20日,佳兆业以10.37亿元、自持面积10%、自持年限不低于5年的条件,成功竞得广东省东莞市中堂镇豆鼓洲(滨江新城)地块。

  在大湾区的众多城市中,为何东莞土地市场尤为火热?

  易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者指出,“目前深圳土地供应量越来越少,很多房企将主战场搬到了东莞,加上深莞同城化,交通越来越方便,所以东莞市场变得火热。”

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者,“越接近城市中心地带,地产价值越高,这是一个基本规律,而东莞位于大湾区的中轴地带,且介于广深之间,所以其未来发展以及土地增值前景比同样临深的惠州(楼盘)高。”

  “东莞目前是一个价格洼地,在大湾区中轴线上,广州、深圳这两个一线城市的价格比较高,相对来讲,东莞的价格比较低,这也是很多地产商纷纷在东莞拿地的关键因素。” 宋丁向记者表示。

  市场推货热情上升

  东莞土地市场升温现象显著,房企的推货热情明显高涨。

  据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示,5月东莞楼市有超20个项目推新,推货量超3000套。

  5月12日,时代周报记者以购房者身份实地探访了东莞塘厦、樟木头等临深片区后发现,随着年中节点的来临,不少楼盘都加大了优惠力度,部分楼盘推出了特价房。

  以樟木头镇一热销公寓为例,该楼盘给出了5万抵8万,再叠加95折的优惠力度。

  东莞黄江镇的融创公园首府目前单价为2.4万元/平方米,而其备案价为3.2万元/平方米,下调幅度达25%。

  此类情况并非个案,樟木头镇的另一个住宅楼盘更是推出数十套1.09万元/平方米的特价房,而此前的价格为1.3万1.4万元/平方米,折扣力度在16%22%之间。

  该楼盘的销售人员向时代周报记者表示,如果首付不够,还可以向第三方公司申请装修贷,总额度由房屋面积来决定,单价为2500元/平方米,总共分五年还清,利率大概在6.3%。

  分期首付的现象也频现东莞楼盘。2017年4月11日起,东莞实行限购,其中,外地户籍首套房需1年社保限2套需2年后方可转让;非本市户籍若有全日制本科以上学历或初级以上职称的,在前2年内若能逐月连续缴纳半年以上社保,则可购买首套房。

  在走访中,不少楼盘都表示可以采用客户先购房,交半年社保的钱和部分首付的方式,半年后有购房资格了,交完剩余首付再进行网签。

  据合富研究院数据显示,2019年以来,东莞成交数据成交总体呈同比回升态势。4月新建商品住宅网签约3946套,同比增21%。5月13日5月19日期间,东莞新建商品住宅网签约1018套,环比微增5%,东莞二手住宅网签947套,环比增加24%。

  房企重仓东莞

  作为粤港澳大湾区主要核心城市之一,东莞吸引着越来越多房企争相进驻。

  在中国指数研究院发布的《东莞市2018年房企销售金额Top10》榜单中, 2018年万科以接近200亿元销售额斩获东莞房企销售冠军,碧桂园以178.68亿元次之,两大房企总和占市场约35.26%,比2017年回落8%。

  万科东莞地区人员向时代周报记者表示,东莞万科是万科旗下重要的城市公司之一。实际上,东莞公司在2018年已经突破了200亿元,达到了217亿元,今年内部的销售目标为250亿元。

  2017年8月华润置地首次进入东莞以来,华润置地东莞公司在短短的400多天布局了12个镇区,20个项目。

  华润置地相关工作人员向时代周报表示,2019年公司在东莞将有三个项目入市,预计销售金额为50亿元。

  随着外来房企的逐渐壮大,东莞本地房企的生存空间明显缩小。

  而榜单显示,本土房企光大地产以及峰景集团,分别只位列第六和第八,两家的市场占有率仅为6.28%。

  东莞市房地产业协会秘书长陈骏良向时代周报记者表示,外来房企和本地房企的竞争是大势所趋,目前整个协会里已有150多家房企,其中3050家房企在市场中表现活跃。

  除了在公开市场竞争激烈,城市更新也成为外来房企的主流选择。

  2017年年底,东莞城市更新局在市国土资源局正式挂牌,万科、碧桂园、金地、星河、华润置地等公司签约操盘东莞城市更新。2018年3月,华润置地更是一举签下8个城市更新项目。

  外来品牌开发商抱团开发的情况,在未来可能将成为趋势。上述万科东莞内部人士向时代周报记者表示,公司有1/3的合作项目。

  在湾区利好影响下,东莞的优势日益突显,除了房企之外,不少中介公司也表示看好东莞市场。

  5月1日,房产中介经纪品牌住商不动产在东莞45家门店齐开,该公司总经理黄荣财向时代周报记者表示,对东莞市场持续看好,未来还会进一步加大投资力度,预计到今年年底在东莞突破100家店。

 

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